В Центробанке официально заявили о незаконности практики, применяемой девелоперами, а именно использования «серой схемы» с продажей квартир в рассрочку сроком до 10 лет.
Регулятор уточняет, что квартиру в уже сданном доме можно приобрести сразу или через кредит.
Если покупатель продолжает выплачивать деньги застройщику за жилье в уже введенном в эксплуатацию ЖК, то сделка может быть признана притворной и суд примет решение об ее аннулировании.
Именно сделки с 10-летней рассрочкой еще недавно предлагала заключать клиентам девелоперская Группа «Самолет», аффилированная с семейством губернатора Московской области Андрея Воробьева. Более того, в конце прошлого года ее представители в комментариях СМИ выражали уверенность в том, что ЦБ «быстро сориентируется» и узаконит финансовое «ноу-хау».
Новости по теме: Систематическое избиение и угрозы: фотомодель Эмилия Фридман-Вишневская подала в суд на Владимира Тишко из-за побоев
Между тем, «непрозрачность» схемы становится очевидна уже и покупателям: они указывают на отсутствие каких-либо гарантий со стороны застройщика и сомнительный характер договоров, предлагаемых для подписания. На фоне очередной масштабной аферы набирает обороты скандал со срывом «Самолетом» сроков возведения ЖК «Пятницкие луга» в Химках, где от действий девелопера пострадали порядка 3,5 тыс. человек. Впрочем, нарушение графиков работ давно стало для структур Группы своеобразной нормой: в минувшем марте офис «Самолета» буквально штурмовали требующие выдачи ключей около сотни дольщиков ЖК «Остафьево».
При этом в своих квартирах граждане неоднократно обнаруживали проживающих там рабочих-мигрантов, после которых жилплощади требуют нового ремонта. Известно, например, о возбуждении уголовного дела об организации незаконной миграции по факту нарушения прав хозяев квартир в ЖК «Горки Парк».
В сети неоднократно появлялись публикации о нахождении «Самолета» в состоянии финансового кризиса, ожидающем его неизбежном дефолте, а также о том, что застройщик все больше напоминает финансовую пирамиду. Косвенным подтверждением этой информации можно считать выход из числа акционеров девелопера скандально известного миллиардера, совладельца Группы «Киевская площадь» Года Нисанова и связанных с ним структур.
Незаконная схема от девелопера «Самолет»
На минувшей неделе в руководстве Центробанка выразили обеспокоенность распространением среди застройщиков «серой схемы» рассрочки, позволяющей гражданам купить жилье на якобы выгодных условиях. Ее суть раскрыла в беседе с корреспондентом «Известий» глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова: девелопер и покупатель подписывают договор о 10-летней рассрочке с первоначальным взносом в 10%, окончательная же сделка оформляется только к концу графика платежей.
«Формально это даже не рассрочка, а поэтапная оплата по предварительному договору. Однако по своей сути это тот же самый механизм – просто замаскированный», – уточняет издание.
Представитель регулятора подчеркнула, что рассрочка на 10 лет – незаконна. Если дом сдан в эксплуатацию и клиент при этом продолжает выплачивать девелоперу деньги, сделку могут признать притворной, а суд ее просто аннулирует. Дело в том, что согласно 214-ФЗ, на квартиру в сданном доме рассрочку оформить нельзя – ее можно выкупить сразу или в кредит. Тем не менее, в условиях ограниченного доступа к льготной ипотеке именно рассрочка стала одним из ключевых инструментов покупки жилья и получила особенное распространение в столичном регионе.
Конкретных застройщиков, практикующих такую схему, «Известия» не называют. Тем не менее, еще в апреле предложение «уникальной для рынка недвижимости» 10-летней рассрочки как раз в проектах московского региона делала потенциальным покупателям девелоперская Группа «Самолет». Уточнялось, что «программа дает возможность купить квартиру на выгодных условиях, вносить комфортные платежи, без переплат по ипотеке». Правда, первичный взнос обозначался в размере не 10%, а 15%.
Позже реклама на сайте «Самолета» предлагала в срок до 15 июня «воспользоваться уникальным предложением» приобретения жилья с рассрочкой на 10 лет и первоначальным взносом уже в 30%, представляющим «альтернативу ипотеке с экономией переплат в 5-8 раз». Среди объектов, на которые распространялась программа – ЖК «Новое Видное», «Пригород Лесное», «Большое Путилково», «Новое Внуково» и др.
«Договор купли-продажи ничего не гарантирует!»
Даже без юридической оценки действий отдельно взятых девелоперов понятно: связанный с семейством подмосковного губернатора Андрея Воробьева «Самолет» «запустил» отнюдь не самую «прозрачную» схему реализации недвижимости. Это, кстати, понимают и сами покупатели. Например, в отзывах на специализированном портале «СтройкиРу», можно ознакомиться с предупреждением комментатора Марины, решившей приобрести жилье в 3-летнюю рассрочку:
Новости по теме: Семейный подряд "Киевгорстроя" на миллиарды: как семья Игоря Кушнира выкачивала бюджет Киева
«Не оплачивайте бронь без полной информации о сделке!... Не ведитесь!... Считаю, без юриста туда соваться не стоит! Кстати они первое что спрашивают «есть ли у вас юрист»?! Мне теперь понятно почему! Перед сдачей дома вы расторгаете ДДУ, и заключает предварительный договор купли продажи, который ничего не гарантирует!!! Покупать у них ничего не советую! Жаловаться некому! Никаких адресов, документов, и «жалобных книг» для приема претензий не существует!!! Это тоже говорит о многом! После бронирования квартира подорожала, на мой вопрос, где обещанная скидка, отвечают, что все учтут в договоре. Бронь не фиксирует цену!!!»
А вот фрагмент комментария, оставленного пользователем с ником «Александр О-З» на сайте «Отзовик»:
«...В принципе сами себя уговорили, что все более-менее, попробуем ввязаться в рассрочку на 3 года со сроком сдачи дома 4 кв. этого года... И вот через несколько дней листаем проект этого самого договора. Криминал начинает проступать уже на 2-3 странице. Фиг с ними, что забыли про меблировку, наверно это решаемо. Но самое поразительное – там указана рассрочка всего на полгода, просто до сдачи дома, с выплатой полной суммы (основная плюс добавочная в миллион, как при рассрочке на 3 года) когда? - вот прям через эти полгода, в 4 кв. (!). На широкие глаза как это? нам поведали, что такая схема здесь установлена. Что типа полную сумму платить не надо будет, а после шести ежемесячных платежей на оставшуюся сумму с нами перезаключат новый договор еще на 2,5 года. Чем это будет подтверждено? Да чем-то вроде гарантийного письма, типа обещаем! Простые доводы типа почему людям с финансами вы не можете предложить в вашем же договоре обычную прозрачную схему, где указаны все ежемесячные платежи за 3 года и скидка за досрочное погашение, здесь просто не работают, можно не пытаться... Мне такой договор подписать не захотелось. При беседе в офисе вам естественно о таких мелочах не рассказывают...»
Кстати, о возможном переходе застройщиков с ипотеки на рассрочку и связанных с этим рисках «Коммерсант» писал еще в прошлом ноябре. По оценкам экспертов издания доля таких сделок на тот момент уже достигала 40%, и для Центробанка это стало негативным сигналом, так как в перспективе застройщики будут наращивать кредитную нагрузку из-за снижения объемов поступления денежных средств на эскроу-счета.
Более того, сам инструмент рассрочки в публикации характеризовался как нерегулируемый на законодательном уровне «условный кредит, который выдает не банк, а застройщик». В свою очередь, представители «Самолета» выражали уверенность в том, что Банк России «быстро сориентируется»и «естественно зарегулирует рассрочки». Однако, спустя более полугода стало ясно: эти расчеты не оправдались.
Обманутые покупатели и мигранты в квартирах
Что ж, похоже, с «альтернативой» ипотеке все складывается далеко не самым лучшим образом. На этом фоне стоит напомнить о набирающем обороты скандале, связанном с задержкой «Самолетом» сдачи в эксплуатацию ЖК «Пятницкие луга» в Химках. По информации «Сервиса новостроек для жизни и бизнеса №1», согласно договорным обязательствам, «Самолет» должен был сдать корпус 1.1 в июне 2024-го, корпус 1.2 – в декабре 2024-го, корпус 2.2 – в феврале 2025 года. Фактически же сроки растянулись на неопределенный период, а количество пострадавших покупателей составляет порядка 3,5 тыс. человек.
Официальной причиной нарушения сроков представители застройщика назвали необходимость замены дефектных лифтов турецкого производства российскими. В конце июня СМИ сообщили о передаче ключей собственникам 109 квартир в корпусе 1.1, но это, как говорится капля в море. В Главгосстройнадзоре Московской области уверяют, что квартиры начнут передавать собственникам после 30 августа, а пока возмущенные граждане жалуются на проживающих в ЖК рабочих-мигрантов.
К разрешению конфликта подключился Следственный комитет, где на основании сообщений о допущенных застройщиком нарушениях было вынесено постановление о возбуждении уголовного дела, в итоге отмененное первым заместителем химкинского прокурора Сергеем Скабелиным. Последнее не удивительно, если вспомнить о связях «Самолета» с руководством Подмосковья. Тем не менее, в начале июля дело повторно возбудили, а ход его расследования взял на личный контроль Александр Бастрыкин.
Инцидент, конечно, вопиющий, но на самом деле ничего нового в нем нет. Достаточно напомнить о том, что только по итогам первого полугодия 2024 года за срыв сдачи площадей в новостройках «Самолет» выплатил штрафы в общем размере 7,9 млрд рублей. Доходило до настоящих силовых акций. Например, в минувшем марте порядка 100 возмущенных дольщиков ЖК «Остафьево» в Новой Москве ворвались в офис застройщика и потребовали выдать им ключи от квартир, которые они должны были получить еще в конце декабря. Как и в случае с «Пятницкими лугами», в своих квартирах дольщики «Остафьево» обнаружили проживающих там строителей-мигрантов, со всеми вытекающими – грязью, антисанитарией и т.д.
Кстати, на объектах «Самолета» силовики неоднократно проводили антимигрантские рейды. По факту нарушения прав хозяев квартир в ЖК «Горки Парк» в июне 2024 года возбуждалось уголовное дело об организации незаконной миграции. Как правило, следствием пребывания непрошеных гостей становилась необходимость проведения повторного масштабного ремонта: они успевали привести в негодность обои, ламинат и сантехнику. Некоторые «незаменимые специалисты» откровенно опасны: в конце минувшего июня широкую известность получил инцидент с массовой дракой прямо на крыше строящегося «Самолетом» ЖК «Спутник», вследствие которой восемь гастарбайтеров были задержаны.
Девелопер «дрейфует» в сторону финансовой пирамиды?
Но, несмотря на все скандалы и конфликты, холдинг «Самолет» продолжает оставаться одним из крупнейших российских застройщиков, работающим в сегменте жилой недвижимости: его структуры возводят объекты не только в Москве и Подмосковье, но также в Ленобласти, на Дальнем Востоке и в ряде других регионов. Основные акционеры девелопера – Михаил Кенин и Павел Голубков. Кроме того, одним из бенефициаров компании «Самолет Две Столицы» является брат главы Подмосковья Максим Воробьев.
Своеобразным подтверждением кризисного состояния девелопера может служить выход из числа его акционеров одиозного миллиардера, совладельца Группы «Киевская площадь» Года Нисанова, о чем СМИ сообщили в прошлом октябре. Олигарх и его структуры выкупили около 10%акций застройщика в сентябре 2021 года, причины прекращения сотрудничества не озвучивались. При этом Нисанов, у которого сегодня предостаточно собственных проблем, связанных, в том числе, с рынками«Садовод» и «Фуд Сити», все еще остается советником подмосковного губернатора на общественных началах.
В ноябре 2024-го в федеральных изданиях появились публикации о предстоящей продаже Михаилом Кениным принадлежащих ему 31,6%в уставном капитале «Самолета», точнее – о поиске им покупателя. Вскоре, однако, представитель бизнесмена опроверг эти сообщения, назвав их «необоснованными слухами». Не исключено, что подтвердись озвученная информация, и бизнес девелопера «сложился» бы как «карточный домик», а государство столкнулось бы с необходимостью решать проблемы многочисленных обманутых дольщиков.
Стоит также добавить, что в сети сделки с облигациями «Самолета» сравнивают с деятельностью финансовой пирамиды: дескать, с помощью нового выпуска ценных бумаг выплачиваются старые долги, а сам застройщик, таким образом, пытается оттянуть неизбежный дефолт. И вот теперь в Центробанке, вместо ожидаемого «зарегулирования» продажи квартир в рассрочку, официально заявили о незаконности схемы. Да и покупатели начали понимать, что в финансовом плане здесь не все «чисто». Похоже, если бенефициарам бизнеса не удастся договориться с регулятором, к девелоперу, постоянно срывающему сроки сдачи объектов, появятся новые претензии?
